Votre logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ? Vous êtes concerné par les nouvelles obligations légales qui encadrent les passoires thermiques en France. Interdiction progressive de location, audit énergétique obligatoire, travaux de rénovation imposés... Découvrez dans ce le calendrier des échéances, les travaux nécessaires et les aides majorées pour sortir de cette situation.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Une passoire thermique désigne un logement dont la performance énergétique est particulièrement mauvaise. Concrètement, il s'agit des habitations classées F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), soit les deux plus mauvaises catégories de l'échelle qui va de A (excellent) à G (très mauvais).

Les critères de classification F et G

Le DPE évalue la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Voici les seuils qui définissent les passoires thermiques :

Classe DPE Consommation énergétique Émissions CO2
Classe F 331 à 420 kWh/m²/an 71 à 100 kg CO2/m²/an
Classe G Plus de 420 kWh/m²/an Plus de 100 kg CO2/m²/an

L'ampleur du problème en France

Selon les dernières données officielles, la France compte environ 5,2 millions de passoires thermiques dans le parc résidentiel, soit près de 17% des logements. Ces habitations sont responsables d'une part importante des émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel et génèrent des factures énergétiques exorbitantes pour leurs occupants.

Les principales caractéristiques de ces logements sont :

  • Isolation insuffisante ou inexistante des murs, toitures et planchers
  • Fenêtres à simple vitrage ou menuiseries dégradées
  • Systèmes de chauffage obsolètes et peu performants
  • Absence de ventilation mécanique contrôlée
  • Nombreux ponts thermiques non traités

Pour évaluer précisément l'état de votre logement, un audit énergétique complet est indispensable avant d'engager des travaux.

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Calendrier d'interdiction de location (2025-2034)

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des passoires thermiques. Ces mesures visent à accélérer la rénovation énergétique du parc locatif français.

Les échéances clés à retenir

Date Mesure applicable Logements concernés
1er janvier 2025 Interdiction de location Logements classés G (> 450 kWh/m²/an)
1er janvier 2028 Interdiction de location Tous les logements classés F
1er janvier 2034 Interdiction de location Tous les logements classés E

Ce que signifie "interdiction de location"

Un logement interdit à la location ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ou d'un renouvellement de bail. Concrètement :

  • Les nouveaux contrats de location sont interdits
  • Les renouvellements de bail sont bloqués
  • Les baux en cours restent valides jusqu'à leur terme
  • Le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité

Le gel des loyers déjà en vigueur

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter leur loyer, que ce soit lors d'une révision annuelle, d'un changement de locataire ou d'un renouvellement de bail. Cette mesure s'applique à l'ensemble du territoire français, y compris dans les zones non tendues.

Important : Ces obligations s'appliquent aux logements loués en tant que résidence principale du locataire (bail d'habitation classique). Les locations meublées touristiques et les résidences secondaires ne sont pas concernées par ces interdictions.

Audit énergétique obligatoire

Depuis le 1er avril 2023, la vente d'un logement classé F ou G doit obligatoirement être accompagnée d'un audit énergétique réglementaire. Cette obligation sera étendue progressivement aux autres classes.

Calendrier d'obligation de l'audit énergétique

  • Depuis le 1er avril 2023 : obligatoire pour les logements F et G
  • À partir du 1er janvier 2025 : étendu aux logements classés E
  • À partir du 1er janvier 2034 : étendu aux logements classés D

Contenu de l'audit énergétique

Contrairement au DPE qui donne une simple étiquette, l'audit énergétique est un document beaucoup plus complet qui comprend :

  • Un état des lieux détaillé de la performance énergétique actuelle
  • Des propositions de travaux permettant d'améliorer le classement DPE
  • Au moins deux scénarios de rénovation chiffrés (un en étapes, un global)
  • Une estimation des économies d'énergie générées par les travaux
  • Une estimation du coût des travaux et des aides mobilisables
  • L'impact sur la valeur verte du bien immobilier

Qui peut réaliser un audit énergétique ?

L'audit énergétique doit être réalisé par un professionnel qualifié :

  • Un diagnostiqueur immobilier certifié pour l'audit énergétique réglementaire
  • Un bureau d'études thermiques qualifié RGE "Études"
  • Une entreprise RGE Offre Globale habilitée

Le coût d'un audit énergétique varie généralement entre 500 et 1 500 euros selon la taille et la complexité du logement. Ce coût peut être partiellement pris en charge par MaPrimeRénov' dans le cadre d'un projet de rénovation globale.

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Travaux nécessaires pour sortir du statut de passoire thermique

Pour faire passer un logement classé F ou G vers une étiquette E ou mieux, plusieurs postes de travaux sont généralement nécessaires. L'isolation thermique représente le levier le plus efficace pour améliorer significativement la performance énergétique.

L'isolation : priorité absolue

L'isolation thermique permet de traiter la source des déperditions thermiques. Les travaux prioritaires sont :

Isolation de la toiture et des combles

La toiture représente jusqu'à 30% des pertes de chaleur d'un logement mal isolé. Les solutions incluent :

Isolation des murs

Les murs représentent environ 25% des déperditions thermiques. Deux techniques principales existent :

Isolation des planchers bas

L'isolation du plancher bas permet de traiter les 7 à 10% de déperditions par le sol. Elle est souvent négligée mais offre un excellent rapport coût/efficacité.

Remplacement des fenêtres

Le passage du simple au double vitrage permet de réduire les déperditions par les vitrages d'environ 40%. Pour les logements classés F ou G, le triple vitrage peut être envisagé dans les régions les plus froides.

Amélioration du système de chauffage

Une fois l'enveloppe du bâtiment isolée, le remplacement du système de chauffage permet d'optimiser les consommations. Les solutions privilégiées sont :

  • Pompe à chaleur air/eau ou géothermique
  • Chaudière à granulés ou à bûches à haut rendement
  • Système solaire combiné

Installation d'une ventilation performante

L'association isolation-ventilation est essentielle. Une VMC double flux avec récupération de chaleur peut permettre d'économiser jusqu'à 15% sur les consommations de chauffage.

Conseil : Pour maximiser l'efficacité des travaux, privilégiez une rénovation globale plutôt qu'une approche par gestes successifs. Cela permet d'atteindre plus facilement la classe E ou D et de bénéficier d'aides plus importantes.

Aides financières majorées pour les passoires thermiques

Les propriétaires de passoires thermiques bénéficient d'aides renforcées pour financer leurs travaux de rénovation énergétique. Ces bonus visent à accélérer la sortie du parc de logements énergivores.

MaPrimeRénov' "Sortie de passoire"

Le dispositif MaPrimeRénov' propose un bonus "sortie de passoire" de 1 500 euros pour les ménages aux revenus très modestes et modestes. Ce bonus s'ajoute aux montants de base lorsque les travaux permettent de quitter les classes F ou G.

MaPrimeRénov' Parcours accompagné

Pour les rénovations ambitieuses permettant un gain d'au moins 2 classes énergétiques, le parcours accompagné offre des taux de prise en charge exceptionnels :

Gain énergétique Ménages très modestes Ménages modestes Ménages intermédiaires Ménages aisés
2 classes 80% (max 40 000 euros) 60% (max 35 000 euros) 45% (max 30 000 euros) 30% (max 15 000 euros)
3 classes 80% (max 50 000 euros) 60% (max 42 000 euros) 50% (max 35 000 euros) 35% (max 22 000 euros)
4 classes ou plus 80% (max 70 000 euros) 60% (max 56 000 euros) 50% (max 42 000 euros) 35% (max 28 000 euros)

Primes CEE bonifiées "Coup de pouce"

Les certificats d'économies d'énergie (CEE) proposent des primes majorées pour les rénovations globales des passoires thermiques. Ces primes peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros selon l'ampleur des travaux.

Éco-PTZ majoré

L'éco-prêt à taux zéro peut atteindre 50 000 euros pour les rénovations globales, remboursables sur 20 ans sans intérêts. C'est un complément idéal pour financer le reste à charge après les aides.

TVA à taux réduit

Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d'une TVA à 5,5% au lieu de 20%, ce qui représente une économie non négligeable sur le montant global des travaux.

Aides locales complémentaires

De nombreuses collectivités (régions, départements, communes, intercommunalités) proposent des aides complémentaires spécifiques pour les passoires thermiques. Ces aides varient selon les territoires et peuvent être cumulées avec les dispositifs nationaux.

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Conséquences du non-respect des obligations

Le non-respect des obligations liées aux passoires thermiques expose les propriétaires à plusieurs risques juridiques et financiers.

Pour les propriétaires bailleurs

Un propriétaire qui loue un logement ne respectant pas les critères de décence énergétique s'expose à :

  • Nullité du bail : le contrat peut être déclaré non conforme
  • Action en justice du locataire : ce dernier peut demander la réalisation de travaux
  • Réduction de loyer prononcée par le juge jusqu'à la mise en conformité
  • Dommages et intérêts en cas de préjudice subi par le locataire
  • Impossibilité de percevoir les aides au logement (APL) pour le compte du locataire

Pour les vendeurs

En cas de vente d'un logement classé F ou G sans audit énergétique :

  • Nullité de la vente possible
  • Action en garantie des vices cachés de l'acquéreur
  • Décote importante sur le prix de vente (jusqu'à 20% selon les études)

Impact sur la valeur du bien

Au-delà des sanctions légales, les passoires thermiques subissent une décote croissante sur le marché immobilier. Les études montrent que l'écart de prix entre un logement classé D et un logement classé G peut atteindre 15 à 20% dans certaines régions. À l'inverse, les travaux de rénovation énergétique génèrent une plus-value significative lors de la revente.

Questions fréquentes sur les passoires thermiques

Mon locataire peut-il rester dans le logement après l'interdiction de location ?

Oui, les baux en cours restent valides jusqu'à leur terme. L'interdiction concerne uniquement les nouveaux baux et les renouvellements. Cependant, le locataire peut vous demander de réaliser des travaux de mise en conformité si le logement n'est pas "décent" énergétiquement.

Les logements en copropriété sont-ils concernés ?

Oui, les logements en copropriété classés F ou G sont soumis aux mêmes obligations. Cependant, certains travaux (isolation par l'extérieur, changement de fenêtres) nécessitent l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires. Des exceptions peuvent s'appliquer si les travaux sont techniquement impossibles ou disproportionnés.

Existe-t-il des dérogations à l'interdiction de location ?

Oui, certaines situations permettent de déroger temporairement à l'interdiction :

  • Impossibilité technique avérée de réaliser les travaux
  • Coût disproportionné des travaux par rapport à la valeur du bien
  • Contraintes architecturales (monuments historiques, secteurs protégés)
  • Refus de l'assemblée générale de copropriété pour des travaux sur les parties communes

Ces dérogations doivent être justifiées par des documents officiels.

Combien coûte la rénovation d'une passoire thermique ?

Le coût varie considérablement selon l'état initial du logement et les travaux nécessaires. En moyenne, il faut compter entre 20 000 et 60 000 euros pour une rénovation permettant de passer de G ou F à D ou C. Grâce aux aides cumulées, le reste à charge peut être réduit de 50 à 90% selon vos revenus.

Puis-je contester le résultat de mon DPE ?

Oui, si vous pensez que le DPE comporte des erreurs (surface mal calculée, système de chauffage mal identifié, etc.), vous pouvez demander un nouveau diagnostic à un autre diagnostiqueur. En cas de litige avéré, une action contre le diagnostiqueur initial est possible.

Quel est l'impact sur mon DPE si je fais uniquement de l'isolation ?

L'isolation seule peut permettre de gagner 1 à 2 classes énergétiques selon l'état initial du logement et l'ampleur des travaux. Une isolation complète (toiture, murs, plancher, fenêtres) combinée à une ventilation performante peut suffire à sortir du statut de passoire thermique sans changer le système de chauffage. Consultez notre article sur le DPE et l'impact de l'isolation pour en savoir plus.

Agissez maintenant pour sortir du statut de passoire thermique

Les obligations réglementaires sur les passoires thermiques se durcissent progressivement. Avec l'interdiction de location des logements G déjà effective depuis janvier 2025 et celle des logements F qui approche (2028), il est urgent d'anticiper vos travaux de rénovation énergétique.

La bonne nouvelle : les aides n'ont jamais été aussi généreuses pour les propriétaires de passoires thermiques. Entre MaPrimeRénov' bonifiée, les primes CEE majorées, l'Éco-PTZ et les aides locales, le reste à charge peut être considérablement réduit.

Les étapes pour sortir de cette situation :

  • Faire réaliser un audit énergétique pour identifier les travaux prioritaires
  • Obtenir plusieurs devis d'artisans RGE qualifiés
  • Monter un dossier d'aides avant de commencer les travaux
  • Privilégier une rénovation globale pour maximiser les aides et l'efficacité
  • Faire revalider votre DPE après les travaux pour valoriser votre bien

N'attendez pas les dernières échéances pour agir. Plus vous anticipez, plus vous aurez de choix dans les artisans disponibles et les solutions techniques adaptées à votre logement.